Los directivos sostienen que el conflicto tiene su origen en la aplicación de cuotas provisorias que no contemplaron la totalidad de los incrementos operados en el costo de la construcción, decisión que debió adoptarse ante las sucesivas crisis económicas del país que afectaron la capacidad de pago de sus inversores.
La controversia entre Pilay y un grupo de suscriptores que reclama respuestas por las demoras en la adjudicación y entrega de departamentos tiene, para la conducción de la empresa, una explicación central: el sistema de ahorro colectivo sufrió durante más de dos décadas los efectos de las crisis económicas argentinas, frente a las cuales se decidió moderar los aumentos de las cuotas para evitar que numerosos clientes quedaran fuera de los planes.
Los directivos sostienen que el conflicto tiene su origen en la aplicación de cuotas provisorias que no contemplaron la totalidad de los incrementos operados en el costo de la construcción, decisión que debió adoptarse ante las sucesivas y graves crisis económicas del país que afectaron la capacidad de pago de sus inversores. Afirman que no hubo desvío de fondos y reivindican la naturaleza jurídica de los contratos de obra.
Esa decisión, que la firma presenta como una política de colaboración con los ahorristas, habría terminado repercutiendo en el ritmo de construcción y en los tiempos originalmente previstos para completar las adjudicaciones.
Esa es la posición que expusieron a El Litoral el presidente de Pilay, Gonzalo Crespi; el vicepresidente, Luis Trento; y el director Javier Vigo Leguizamón, en una entrevista en la que respondieron los cuestionamientos y defendieron el funcionamiento del sistema.
La discusión no se limita a una diferencia sobre los plazos. En el fondo, enfrenta dos maneras de interpretar el compromiso asumido: la de quienes entienden que, después de haber pagado las cuotas previstas, tienen derecho a recibir la vivienda esperada, y la de una empresa que sostiene que los aportes realizados deben compararse con el costo efectivo de construcción de las unidades, que, para un departamento de dos dormitorios, asciende a $ 210.000.000 mientras muchos inversores han pagado 70, 100 o 120 millones. Por tratarse de contratos de larga duración, las condiciones originales necesitan adecuarse a las circunstancias económicas sobrevinientes, tal como lo dispone la ley.
Colaboración y buena fe
En la entrevista con este medio, Vigo dejó en claro que la empresa presentaba sus explicaciones “defendiendo con templanza el buen nombre y honor de sus directivos, frente a las calumnias e injurias que han recibido. Dando la cara, acceden a esta entrevista para explicar las causas de lo sucedido, lo que manda la ley cuando las circunstancias previstas a la firma de un contrato de largo plazo se ven alteradas por graves crisis económicas, y los estudios económicos que han encomendado para reestablecer el equilibrio de las prestaciones. Readaptando el contrato a las circunstancias vigentes será posible la construcción de todos los departamentos previstos en los contratos”.
Sobre esa base, puntualizó que “convocando a un diálogo sereno y respetuoso, nos interesa poder explicar los caminos que marcan la ley, la doctrina y la jurisprudencia frente a contratos de largo plazo cuyas bases económicas y financieras iniciales se ven alteradas por crisis de este tipo y en las que, cumpliendo con el deber de colaboración, posibilitamos que la gente continuara ahorrando aplicando, a pedido de nuestros clientes, una política de cuotas provisorias, que les fue expresamente comunicada y que consintieron pagando las mismas”.
“Es necesario” -agregó- “actuar con serenidad y prudencia. No es silenciando el pago de cuotas provisorias, ni generando incertidumbre y desprestigio, como mejor se resguardan los ahorros. Cuando el sistema esté readaptado a las circunstancias vigentes, aún aquellos que no puedan continuar tendrán la posibilidad de proteger sus ahorros transfiriendo el contrato a valor de mercado.”
Estructura económica
El argumento principal de Pilay parte de la estructura económica de sus planes. Según explicó Crespi, el sistema fue concebido sobre tres variables relacionadas entre sí: los metros cuadrados y la calidad de las unidades, el valor de las cuotas que podía afrontar un segmento de la clase media y el plazo necesario para reunir los recursos y construir los departamentos.
La relación entre esos tres componentes es, para la empresa, la clave para entender el conflicto. Si aumentan los costos de construcción y esos incrementos no se trasladan íntegramente a las cuotas, el plazo necesario para completar las obras y las adjudicaciones se extiende, según la explicación de la compañía.
La explicación se remonta a la salida de la convertibilidad, en 2001. Los directivos sostienen que, ante la inestabilidad económica, la devaluación y los sucesivos aumentos de materiales y mano de obra, la empresa optó por aplicar incrementos menores a los que registraba el costo de construcción. El objetivo, aseguran, fue evitar que los suscriptores perdieran capacidad de pago y debieran abandonar el sistema.
Vigo Leguizamón recordó que ya en aquel período se había enviado a los clientes una comunicación titulada “Prudencia y seguridad”, en la que se advertía sobre las dificultades económicas y se anticipaba la posibilidad de prolongar los plazos contractuales tal como lo permite el contrato. En esa línea, la firma mantuvo, en diversos años, sin modificaciones el valor de las cuotas y comenzó a aplicar aumentos provisorios.
Impacto en cadena
Los números que aportaron apuntan a dimensionar esa diferencia. En febrero de 2003, cuando el costo de construcción había aumentado un 63% desde el abandono de la convertibilidad, la empresa había aplicado un incremento de apenas el 5% en las cuotas. En diciembre de 2006, mientras el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) acumulaba un aumento del 152,7%, los aportes del sistema habían subido un 93%.
La brecha se profundizó en los años siguientes. En noviembre de 2012, de acuerdo con los datos que la compañía había comunicado a sus clientes, el costo de construcción había aumentado un 999% desde la salida de la convertibilidad, mientras que las cuotas habían registrado una suba del 613%.
La política de moderación de los aumentos, afirmaron, también se repitió a fines de 2019 y durante la pandemia de Covid-19, cuando volvieron a congelarse temporalmente los valores de las cuotas o a aplicarse incrementos inferiores a los que correspondían según los costos.
Para los directivos, esa decisión tuvo una consecuencia que ahora se manifiesta con mayor intensidad: el sistema recibió menos recursos de los que hubiera percibido si los aumentos se trasladaban íntegramente a los suscriptores. Por eso, sostienen que esa diferencia en los ingresos afectó el ritmo de construcción y adjudicación originalmente previsto.
“Pagaron una parte de los costos constructivos que debían aplicarse a las 240 cuotas, no la totalidad de los mismos”, planteó Vigo Leguizamón, al referirse a quienes consideran que haber completado el número de cuotas originalmente previsto equivale a haber cancelado el valor de un departamento.
La empresa vincula este fenómeno con el funcionamiento colectivo del sistema. Explica que la menor cantidad de recursos disponibles también afectó el número de cuotas de espera y de posesión que el sistema prevé debían recaudarse: las primeras, asociadas a quienes todavía aguardan la adjudicación, y las segundas, correspondientes a quienes ya recibieron una unidad y continúan aportando. La reducción del ritmo de construcción repercute, según esa interpretación, sobre los ingresos necesarios para sostener las distintas etapas del esquema.
Contrato de obra, no compraventa
Uno de los puntos en los que Pilay apoya su argumentación es la naturaleza jurídica de los contratos que suscribió con sus clientes. La empresa sostiene que no se trata de una compraventa inmobiliaria convencional, en la que una persona paga un precio determinado en cuotas y, una vez cancelado, adquiere el derecho a recibir el inmueble en las condiciones y plazos estipulados.
Explican que, como lo ha confirmado la jurisprudencia, se trata de un contrato de obra por el sistema de economía y administración. En ese esquema, los suscriptores asumen la obligación de aportar los fondos necesarios para construir las unidades, mientras que Pilay tiene a su cargo administrar esos recursos y organizar su aplicación a las obras.
“Nosotros no le vendimos un departamento a la gente que la gente lo terminó de pagar y no se lo entregamos. Nosotros lo que convenimos con la gente es un servicio de administrarle los fondos y transformarlos en ladrillos”, sintetizó Crespi.
A partir de esa caracterización, la firma sostiene que no tiene la obligación contractual de financiar con recursos propios la diferencia entre lo recaudado y el costo efectivo de construcción. Ninguna cláusula contractual lo establece. Para ilustrarlo, el presidente utilizó la comparación con una persona que contrata a un arquitecto para construir una vivienda: si durante la ejecución aumentan los costos, los aportes deben adecuarse y no puede pretenderse que el profesional absorba con su patrimonio la diferencia.
Marco normativo
En ese marco, Vigo Leguizamón invocó que la solución legal al conflicto se encuentra en el artículo 1011 del Código Civil y Comercial de la Nación, referido a los contratos de larga duración. Según la interpretación que expuso, esa disposición contempla principios de colaboración para alcanzar el objetivo contractual y de buena fe durante su ejecución, que la empresa considera relevantes para la adecuación de las condiciones frente a circunstancias económicas sobrevinientes.
La empresa considera que esas obligaciones no recaen exclusivamente sobre ella. La obligación de readaptar es también exigible a los clientes, quienes, en cumplimiento del deber de buena fe, deben reconocer que durante distintos períodos pagaron cuotas provisorias, comparar sus aportes con el costo actual de las unidades y participar de un proceso de adecuación de los acuerdos.
Para respaldar esa lectura, Vigo Leguizamón citó al ex presidente de la Corte Suprema de Justicia de la Nación, y actual ministro, Ricardo Lorenzetti, en su comentario al artículo 1011 del Código Civil y Comercial.
La idea central de esa doctrina es que en los contratos de duración no resulta razonable pretender que todas las condiciones económicas permanezcan inalterables desde el momento de su celebración, porque las partes se vinculan durante períodos prolongados en los que necesariamente cambian los precios, las circunstancias y las expectativas. Las obligaciones son dinámicas, no estáticas. De tal manera las partes no establecen el precio definitivo, porque suponen que habrá cambios inflacionarios- sostiene Vigo, que enseña Lorenzetti.
Antecedentes judiciales
La defensa de Pilay también se apoya en antecedentes de la Justicia santafesina. Durante la entrevista, Vigo Leguizamón mencionó tres pronunciamientos que, según su interpretación, respaldan la validez del modelo contractual y la necesidad de analizar sus cláusulas en conjunto.
Uno de ellos es el fallo de la Corte Suprema de Justicia de Santa Fe en la causa “González”. Según explicó, el tribunal consideró que las cláusulas del contrato no eran abusivas, sino razonables dentro de un acuerdo de larga duración. El directivo destacó que no corresponde analizar aisladamente la previsión de 240 cuotas, sin considerar las disposiciones sobre plazos, posibles extensiones y ritmo de adjudicación. El contrato contempla expresamente la prolongación de los plazos cuando la normal secuencia de los pagos se altera.
También citó “Morello, Noemí L. c/ Bauen Arquitectura S.R.L. y otro”, resuelto el 7 de junio de 2007 por la Sala IV de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Rosario. En ese caso, se reconoció que la obligación de los suscriptores es una obligación de valor y no una obligación de dinero y que las cuotas son a cuenta de esa obligación de valor de aportar los fondos necesarios para la construcción del departamento previsto.
El tercer antecedente mencionado fue “Insaurralde”, de la Sala I de la Cámara Civil y Comercial de Santa Fe. Allí se admitió que la empresa pudiera postergar la aplicación de los incrementos de las cuotas cuando las circunstancias económicas no permitieran trasladarlos inmediatamente, sin que ello implicara renunciar a su aplicación posterior.
Vigo Leguizamón reconoció, no obstante, que también hubo pronunciamientos desfavorables para la firma. Mencionó particularmente el caso “Baraldi”, en el que se consideró razonable la cláusula que permite extender los plazos contractuales, pero se cuestionó que no se hubieran acreditado suficientemente las circunstancias invocadas para justificar esa extensión. La empresa sostiene que esa decisión se encuentra apelada y que la prueba puede ampliarse en una instancia superior.
En cuanto a los clientes que renuncian al sistema, el directivo aludió a fallos (como “Fontana”) que, según su interpretación, respaldan la posibilidad de que la devolución de los aportes se efectúe al finalizar el sistema. El argumento es que una restitución anticipada podría afectar los fondos destinados a construir las unidades de quienes continúan participando.