El mercado de alquileres en Rosario atraviesa un cambio de dinámica evidente. Lo que hasta hace poco tiempo se resolvía en cuestión de días, hoy puede demorar meses. Según datos del sector inmobiliario, los departamentos en alquiler tardan actualmente entre uno y tres meses en conseguir inquilino, cuando antes, en muchos casos, se ocupaban en apenas dos semanas.
“La extensión de los plazos de ofrecimiento es clara”, explicó José Ellena, vicepresidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario. “Una unidad de vivienda hoy puede estar publicada entre 30 y 90 días, dependiendo de sus características y del momento del año. Antes, en 15 días lo tenías ubicado”, señaló.
Oferta y demanda
El fenómeno no responde a una sola causa sino a la combinación de dos factores centrales: un fuerte incremento de la oferta y una demanda que se muestra cada vez más limitada por la situación económica. El referente inmobiliario aseguró que desde la salida del régimen anterior de la Ley de Alquileres, en enero de 2024, la cantidad de propiedades disponibles para alquilar creció de manera abrupta.
“La oferta explotó. Estamos hablando de un 70 a 80% más de inmuebles en el mercado locativo en la ciudad”, detalló Ellena. Ese aumento se explica por varios movimientos simultáneos. Por un lado, propietarios que habían retirado sus departamentos del mercado decidieron volver a alquilarlos ante un marco más flexible para pactar precios y condiciones.
Por otro, inversores que compraron unidades con destino directo al alquiler, y también propietarios que habían optado por el alquiler temporario y regresaron al esquema tradicional, al comprobar que no siempre resulta un negocio rentable. «No todas las propiedades son aptas para ese tipo, hay ciertos requerimientos de ubicación, de instalación y de equipamiento que no todos tienen», detalló.
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Negocio
«Hoy es posible pactar libremente precios y condiciones, algo que con la ley anterior no ocurría. Si se analiza la renta en sí misma, no es especialmente alta: en vivienda ronda el 4% anual. Comparada con otras alternativas de inversión, no es la mejor, pero tampoco resulta despreciable«, aclaró.
Aun así, para Ellena una de las principales fortalezas del inmueble sigue siendo la capitalización: «A la renta hay que sumarle la revalorización del activo en el tiempo, y esa combinación es la que convierte al ladrillo en una inversión atractiva, sólida y segura«, resaltó.
Sin embargo, el crecimiento de la oferta no vino acompañado por un aumento equivalente de la demanda. Todo lo contrario. El poder adquisitivo aparece como el principal freno. “Los salarios se actualizan muy por debajo de la evolución de los precios, no solo de los alquileres sino también de impuestos y del costo de vida en general”, explicó Ellena
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Tensión
Esa situación impacta de lleno en los sectores más jóvenes, que postergan la posibilidad de independizarse. “Hoy vas a encontrar muchos más jóvenes viviendo con sus padres y parejas que cambian su modalidad habitacional. Eso también baja la demanda”, agregó.
En paralelo, el sector empieza a notar otros síntomas de tensión, aunque todavía dentro de márgenes manejables. La morosidad en vivienda “se está incrementando un poco, pero en parámetros lógicos”, mientras que en locales comerciales el aumento es más marcado.
También se observa una mayor renegociación de contratos, tanto durante la vigencia como al momento de la renovación. “Hoy hay más oferta. Si el propietario se va de precio o pone condiciones que el mercado no convalida, el inquilino busca otra opción”, explicó el dirigente.
En comercios
A diferencia de la vivienda, en el segmento comercial el impacto se explica casi exclusivamente por la caída de la demanda, que por un crecimiento de la oferta, ya que ha habido muy pocos desarrollos que han sumado metros dedicados a locales de ese tipo.
De todos modos, aún no existen mediciones oficiales recientes sobre locales desocupados en alquiler. La última estadística, realizada en noviembre pasado junto con la Universidad Nacional de Rosario, indicaba que nueve de cada diez locales estaban ocupados, aunque ese dato incluye tanto inmuebles alquilados como los explotados por sus propios dueños. Un nuevo relevamiento está previsto para los próximos meses.
Mientras tanto, en el mercado residencial el escenario es claro: más departamentos disponibles, más tiempo para alquilarlos y una demanda condicionada por salarios que no alcanzan. Una combinación que reconfigura las reglas del juego y obliga a propietarios e inmobiliarias a adaptarse a una nueva realidad.