Heredar una casa suena a suerte; venderla, no tanto. Antes de pensar en la ganancia, hay que cerrar todo el papelerío: “Heredar una casa no significa automáticamente poder venderla: antes hay que atravesar un camino judicial y notarial que da seguridad tanto a los herederos como al futuro comprador”, advierte Nicolás Chejanovich, escribano y miembro del Colegio de Escribanos de CABA. Punto uno: no hay atajos legales que sustituyan esa seguridad.
Aunque la ley considera a los herederos dueños desde la muerte del titular, no pueden disponer del inmueble (vender, hipotecar, permutar) hasta que se tramite la sucesión y se obtenga la declaratoria de herederos. Sin ese papel, la casa está en una suerte de limbo: legalmente tuya, pero no vendible.
Algunos puntos claves a tener en cuenta, que despeja Chejanovich, son los siguientes:
La declaratoria es una resolución judicial donde el juez, tras revisar partidas y publicar edictos, determina quiénes son los herederos. Con esa resolución incorporada al expediente sucesorio se piden los informes registrales y municipales, se paga la tasa de justicia y se ordena su inscripción en el Registro de la Propiedad. Ese trámite es el que permite completar la cadena de titularidad y habilitar una venta clara y anotada.
Para que el Registro inscriba una venta debe comprobar un “encadenamiento perfecto” entre el titular registrado y quien transmite. Cuando el titular murió, falta ese eslabón. El tracto abreviado rellena la pieza faltante: el escribano comunica al Registro que el dueño falleció, que existe declaratoria a favor de los herederos y que se ordenó su inscripción. Resultado: la venta se puede inscribir sin gravitaciones adicionales.
No. La regla es unanimidad. Al morir alguien, los bienes entran en indivisión hereditaria. Chejanovich usa una imagen útil: “Los activos son globos y las deudas, agujas de punta retráctil; es decir que, una vez que pinchan ya no pueden pinchar más -como el aguijón de una abeja-”; para sacar algo de la bolsa todos deben estar de acuerdo. La indivisión termina con la partición de herencia, donde se distribuyen los bienes. Una salida práctica y habitual es vender el inmueble y repartir el dinero.
¿Y si hay testamento?
Si existe testamento, se inicia una sucesión testamentaria: el juez lo valida y se aplica el mismo circuito para la inscripción y el tracto abreviado. La ruta cambia en la causa, no en el resultado final: igualmente hace falta la orden judicial.
¿Es seguro para un comprador firmar seña o boleto sin la declaratoria?
La declaratoria protege al comprador: garantiza que paga a quienes la ley reconoce como herederos. Comprar con intervención de escribano y con herederos ya declarados coloca al comprador en buena fe frente a eventuales reclamantes posteriores. Si la declaratoria no está, el escribano debe informar los riesgos y las opciones: a veces se firma con cláusulas condicionadas o con cauciones; otras veces lo más prudente es esperar. “El consejo práctico es no improvisar y siempre consultar al escribano antes de comprometer dinero», dice el escribano.
De esta manera, el escribano actúa como garante jurídico: verifica la documentación, solicita informes, asesora sobre riesgos y confecciona la escritura. Interviene tanto para proteger a los herederos como al comprador. Chejanovich lo resume: el escribano “brinda seguridad jurídica al comprador y claridad a los herederos.”
Heredar una casa no es sinónimo de poder venderla enseguida. La ley protege cadena de titularidad y a terceros compradores: eso implica un procedimiento judicial y notarial necesario. Vender sin esos seguros es arriesgar dinero y tiempo, y, en materia inmobiliaria, la prisa suele salir cara. En palabras prácticas: antes de poner el cartel de “se vende”, hay que poner las firmas y la declaratoria en regla.